Архитектурно-градостроительная концепция для строительства объектов коммерческого назначения

          Перед реализацией проекта по строительству коммерческой недвижимости — складских, торговых, промышленных, агропромышленных, рекреационных или спортивных комплексов — необходимо провести предпроектную проработку. Она позволяет определить возможность и условия размещения будущей застройки на земельном участке, предельно допустимые параметры, объёмно-планировочные решения, ориентировочную стоимость строительства и срок окупаемости инвестиций.

            АГК, подготавливаются, в целях:

• согласования с органами власти предложений по использованию территории, назначения объекта, предельных параметров застройки (плотность, высотность, коэффициент застройки) и соблюдения административных процедур, в том числе, установления параметров комплексного развития территории, внесения изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки
• выбора собственником земельного участка, инвестором или застройщиком оптимального варианта развития территории, типа и функционального назначения будущей застройки, а также технико-экономических показателей проекта. Концепция позволяет оценить рентабельность и срок окупаемости инвестиций и принять взвешенное управленческое решение о дальнейшем развитии участка.

            Таким образом, архитектурно-градостроительная концепция (градостроительная концепция развития земельных участков) — это документ, содержащий предпроектные проработки по застройке земельного участка с определением предельно допустимых параметров застройки, объёмно-планировочных решений, стоимости реализации проекта и срока окупаемости инвестиций, формирующий оптимальную модель освоения земельного участка с учётом всех имеющихся градостроительных ограничений и потенциала окружающей территории.

• определение оптимального сценария развития территории с учётом градостроительных ограничений и потенциала участка, выбор типа и функционального назначения планируемой застройки, а также принятие управленческого решения по развитию земельного участка.
• определение оптимальных технико-экономических показателей проекта (ТЭП), объёма затрат и этапов его реализации, а также разработка финансовой модели с определением объёма и источников инвестиций, что позволит снизить организационные и финансовые риски
• определение возможности, условий и порядка реализации проекта, перспективу его востребованности в будущем
• согласование планируемых показателей развития территории с исполнительными органами власти.

            1) сбор исходных данных, необходимых для выполнения работ

            2) проведение градостроительного и правового анализа земельных участков

            3) проведение маркетингового исследования (при необходимости)

            4) подготовка эскиза развития территории и предварительных ТЭПов и их согласование с заказчиком

            5) подготовка АГК и ее согласование с заказчиком, включая, финансовую модель реализации проекта

            6) подготовка альбома-презентации в составе текстовой и графической частей, включающих в себя рекомендации по освоению территории, маркетинговую концепцию, рекомендуемые параметры застройки, финансовую и организационную модель реализации проекта с презентацией на 20 — 30 слайдах.

            При необходимости, Центр осуществляет представление (защиту) и согласование АГК с органами власти и специализированными организациями. Например, при подготовке АГК на территории города Москвы — в Департаменте градостроительной политики города Москвы, в Московской области — в Мособлархитетуре, на Градостроительном совете Московской области и иных органах власти.

          Заказчик получает архитектурно-градостроительную концепцию, подготовленную Центром с учётом требований законодательства, нормативно-технической документации, региональных и местных нормативов градостроительного проектирования, а также требований органов власти и профильных организаций.

          Состав АГК определяется задачами проекта, характеристиками участка, видом планируемой застройки и требованиями применимого законодательства.

1. Пояснительную записку, содержащую:

• анализ существующего положения (описание территории, ЗОУИТ, застройки, транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры)
• предложения по развитию территории (состав планируемой застройки, ТЭП, перечень сохраняемых/сносимых зданий)
• обоснование соответствия нормативам градостроительного проектирования (региональным, местным)
• оценку нагрузок на инженерные коммуникации и предложения по их развитию
• предложения по развитию инженерной транспортной и социальной инфраструктуре
• результаты маркетингового исследования (анализа)
• дорожную карту реализации проекта
• финансовую модель проекта и поэтапный план его реализации; объём и степень детализации материалов определяются техническим заданием.

2. Графические материалы, содержащие:

• обзорный ситуационный план земельного участка и рассматриваемой территории с фотофиксацией
• схему существующего использования рассматриваемой территории
• схему функционального зонирования территории
• схему градостроительных ограничений территории (СЗЗ, ЗОУИТ)
• схему существующего транспортного обслуживания
• схему размещения учреждений социальной инфраструктуры: образовательных и медицинских организаций, пожарных депо и других значимых элементов окружения.
• схему планировочных решений с отображением проектируемых или подлежащих реконструкции либо капитальному ремонту объектов, с указанием, элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов (эскиз застройки)
• схему планируемого транспортного обслуживания (включая транспорт общественного пользования) и пешеходов, отражающая местоположение объектов транспортной инфраструктуры и учитывающая прогнозные потребности в транспортном обеспечении территории, а также принципиальную схему организации улично-дорожной сети
• схему инженерного обеспечения территории, с отображением мест планируемого расположения инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, газ, связь)
• схему благоустройства территории
• фасадные и объемно-планировочные решения (материалы, внешний облик, колористические решения)
• разрезы, разверстки и экспликации предполагаемых к размещению объектов
• поэтажные планы (планы подземных, первого и других неповторяющихся этажей)
• 3 D визуализацию (объем и степень детализации определяется заданием).

Дополнительно, в состав АГК, может входить:

• разработка единого архитектурного  кода территории
• подготовка предложений по малым архитектурным формам, арт объектам
• подготовка предложений по использованию материалов отделки, покрытий с составлением ведомости материалов
• подготовка предложений по озеленению (состав и виды зеленых насаждений)
• расчет инсоляции (при необходимости)
• архитектурно-художественная концепция освещения фасадов
• подготовка перспективных рендеров здания на фоне окружающей застройки
• иные необходимые данные и сведения в соответствии с заданием заказчика.

•  выписки из ЕГРН на земельные участки
•  градостроительные планы земельных участков
•  результаты инженерно-геодезических изысканий на земельные участки
•  назначение и перечень (состав) планируемых к размещению объектов на земельном участке их укрупненные ТЭП (при наличии)
•  письма ресурсоснабжающих организаций о возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения с информацией о точках подключения.

             Состав исходных данных, необходимых для выполнения работ, определяется на этапе подготовки технического задания. В случае отсутствия исходных данных, необходимых для выполнения работ по подготовке АГК, в Техническом задании возможно предусмотреть этап работ по их получению.

            Сроки подготовки АГК для строительства объектов коммерческого назначения составляют от 1 до 3 месяцев и зависят от состава имеющихся исходных данных, состава и содержания АГК, необходимости и количества согласований.

            В состав команды проекта по подготовке АГК входят: градостроители, юристы, экономисты, инженеры, дизайнеры и иные специалисты в зависимости от состава концепции, определенного техническим заданием.

            Центр осуществляет подготовку АГК на земельных участках, расположенных преимущественно в Центральном федеральном округе (ЦФО). Вместе с тем, Центр готов осуществлять разработку АГК и в других регионах Российской Федерации с учетом их региональных особенностей и требований законодательства.

            При выполнении работ за каждым проектом закрепляется руководитель проекта, который осуществляет взаимодействие с представителем заказчика, органами власти, осуществляя необходимые согласования принятых решений и производя уточнение необходимых данных для получения надлежащего результата.

• гарантию достижения необходимого результата
• выработку оптимальных для каждого конкретного случая решений
• прозрачную схему выполнения работ, позволяющую осуществлять необходимый контроль на всех стадиях
• комплексный и профессиональный подход по решению поставленной задачи
• соответствие результатов работы требования законодательства и условиям ТЗ