Подготовка архитектурно-градостроительной концепции для МЖС и ИЖС

Понятие и цели подготовки АГК

Перед началом реализации проекта по строительству объектов индивидуального жилищного строительств, малоэтажного жилищного строительства (МЖС и ИЖС) требуется предпроектная проработка возможности и условий размещения данных объектов на земельном участке с определением предельно допустимых параметров, объемно-планировочных решений, затрат на строительство объекта и расчета периода окупаемости инвестиций.

АГК подготавливаются в целях:

а) согласования с органами власти предложений по использованию территории, назначения объекта, предельных параметров застройки (плотность, высотность, коэффициент застройки) и соблюдения административных процедур, в том числе, установления параметров комплексного развития территории, внесения изменений в генеральный план и правила землепользования и застройки.

Так, в Московской области для принятия решения о развитии рассматриваемой территории, утверждения её параметров, принятия решения о внесении изменений в генеральный план муниципального образования, правила землепользования и застройки, в том числе включения земельных участков в границы населенных пунктов для строительства объектов МЖС и ИЖС, необходимо подготовить:

градостроительную концепцию комплексного развития территории в соответствии с требованиями постановлениями Правительства Московской области от 26.01.2021 N 29/3 и от 26.12.2025 N 1822-ПП
концепцию развития территории в соответствии с распоряжением Мособлархитектуры от 12.08.2022 N 27РВ-388.

б) выбора инвестором (застройщиком) наиболее оптимального и рационального варианта развития территории, определения типа и назначения объекта, предполагаемого к размещению на земельном участке, определения оптимальных технико-экономических показателей объекта (ТЭП), определения, оценки рентабельности проекта и сроков окупаемости инвестиций и в итоге принятия взвешенного управленческого решения по развитию земельного участка его собственником, застройщиком, инвестором.

Таким образом, архитектурно-градостроительная концепция (градостроительная концепция развития земельных участков) — это документ, содержащий предпроектные проработки по застройке земельного участка с определением предельно допустимых параметров строительства, объемно – планировочных решений, затрат на строительство объекта и периода окупаемости инвестиций, формирующий оптимальную модель освоения земельного участка с учётом всех имеющихся градостроительных ограничений и потенциала окружающей территории.

Основные этапы работы

1) сбор исходных данных, необходимых для выполнения работ

2) проведение градостроительного и правового анализа земельных участков

3) проведение маркетингового исследования (при необходимости)

4) подготовка эскиза развития территории и предварительных ТЭП и их согласование с заказчиком

5)подготовка АГК для строительства объектов МЖС и ИЖС и ее согласование с заказчиком, включая, финансовой модели реализации проекта

6) подготовка АГК в виде альбома-презентации в составе текстовой и графической частей, включающих в себя рекомендации по освоению территории, маркетинговую концепцию, рекомендуемые параметры застройки, финансовую и организационную модель реализации проекта с презентацией на 20 — 30 слайдов.

При необходимости, Центр осуществляет представление (защиту) и согласование АГК с органами власти и специализированными организациями. Например, при подготовке АГК на территории города Москвы – в Департаменте градостроительной политики города Москвы. В Московской области – в Мособлархитетуре, на Градостроительном совете Московской области и иных органах власти.

Задачи, которые решает АГК

определить наиболее оптимальный сценарий развития территории с учетом имеющихся градостроительных ограничений и градостроительного потенциала территории;
определить оптимальные технико-экономические показатели объекта (ТЭП), объем затрат на реализацию проекта, этапы реализации проекта, сформировать финансовую модель проекта, определив объем и источники инвестиций, что позволит в дальнейшем избежать организационных и финансовых рисков;
определить возможность, условия и порядок реализации проекта, востребованность проекта не только «завтра», но и в горизонте 5–10 лет;
осуществить согласование планируемых показателей развития территории с исполнительными органами власти.

Необходимые исходные данные

выписки из ЕГРН на земельные участки;
градостроительные планы земельных участков;
результаты инженерно-геодезических изысканий на земельные участки;
предварительные технические параметры предполагаемых к размещению жилых домов, в том числе количество домовладений, площади домов, земельных участков и т.д.;
письма ресурсоснабжающих организаций о возможности подключения к сетям инженерно-технического обеспечения с информацией о точках подключения.

Состав исходных данных, необходимых для выполнения работ, определяется на этапе подготовки технического задания. В случае отсутствия исходных данных, необходимых для выполнения работ по подготовке АГК, в техническом задании возможно предусмотреть этап работ по их получению.

Примерный состав АГК

Пояснительная записка, содержащая:

анализ существующего положения (описание территории, ЗОУИТ, застройки, транспортной, инженерной и социальной инфраструктуры);
предложения по развитию территории (планируемые объекты, ТЭП, перечень сохраняемых/сносимых зданий);
обоснование соответствия нормативам градостроительного проектирования (региональным, местным);
оценку нагрузок на инженерные коммуникации и предложения по их развитию;
предложения по развитию инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры;
результаты маркетингового исследования (анализа);
дорожную карту реализации проекта;
финансовую модель реализации проекта с планом реализации по этапам (периодам) (объем и степень детализации определяется заданием).

Графические материалы, содержащие:

обзорный ситуационный план земельного участка и рассматриваемой территории с фотофиксацией;
схему существующего использования рассматриваемой территории;
схему функционального зонирования территории;
схему градостроительных ограничений территории (СЗЗ, ЗОУИТ);
схему существующего транспортного обслуживания;
схему расположения объектов социальной инфраструктуры, объектов здравоохранения, пожарных депо и т.д.;
схему планировочных решений с отображением проектируемых или подлежащих реконструкции либо капитальному ремонту объектов, с указанием элементов планировочной структуры, зон планируемого размещения объектов (эскиз застройки);
схему планируемого транспортного обслуживания (включая транспорт общественного пользования) и пешеходов, отражающую местоположение объектов транспортной инфраструктуры и учитывающую прогнозные потребности в транспортном обеспечении территории, а также принципиальную схему организации улично-дорожной сети;
схему инженерного обеспечения территории с отображением мест планируемого расположения инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, газ, связь);
схему благоустройства территории;
фасадные и объемно-планировочные решения (материалы, внешний облик, колористические решения);
разрезы, разверстки и экспликации предполагаемых к размещению объектов;
поэтажные планы (планы подземных, первого и других неповторяющихся этажей);
3D-визуализацию (объем и степень детализации определяется заданием).

Дополнительно в состав АГК может входить:

разработка единого архитектурного кода территории;
подготовка предложений по малым архитектурным формам, арт-объектам;
подготовка предложений по использованию материалов отделки, покрытий с составлением ведомости материалов;
подготовка предложений по озеленению (состав и виды зеленых насаждений);
расчет инсоляции (при необходимости);
архитектурно-художественная концепция освещения фасадов;
подготовка перспективных рендеров здания на фоне окружающей застройки;
иные необходимые данные и сведения в соответствии с техническим заданием, утвержденным Заказчиком.

Как мы работаем

В состав команды проекта по подготовке АГК входят:

градостроители;
юристы;
экономисты;
инженеры;
дизайнеры;
иные необходимые специалисты в зависимости от состава концепции, определенного техническим заданием.

Центр осуществляет подготовку АГК на земельных участках, расположенных преимущественно в Центральном федеральном округе (ЦФО). Вместе с тем, Центр готов осуществлять разработку АГК и в других регионах Российской Федерации с учетом их региональных особенностей и требований регионального законодательства.

При выполнении работ за каждым проектом закрепляется ответственный специалист, который осуществляет взаимодействие с представителем заказчика в любое удобное для него время, осуществляя необходимые согласования принятых решений и производя уточнение необходимых данных для получения надлежащего результата.

Показать еще вопросы