Списание мелиоративных систем и исключение земельных участков из перечня особо ценных сельскохозяйственных угодий в целях размещения на них объектов коммерческого назначения

            Мелиоративные системы представляют собой комплексы взаимосвязанных гидротехнических и других сооружений и устройств, обеспечивающих создание оптимальных водного, воздушного, теплового и питательного режимов почв на мелиорированных землях, а также агролесомелиоративные насаждения.

            В состав мелиоративных систем могут входить оросительные и осушительные сети (каналы, трубопроводы, дренажные системы), насосные станции, водосборные и водоотводящие устройства, системы водоподготовки и распределения, сооружения для борьбы с эрозией и др.).

            В ходе реализации проектов в области коммерческого назначения (склады, объекты торговли, промышленного назначения, агрокомплексов, рекреации, спорта) планируемых на земельных участках сельскохозяйственного назначения застройщики часто сталкиваются с выявлением обременений земельного участка, в виде мелиоративных систем, что приводит к необходимости выполнения мероприятий по изменению правового режима указанных земельных участков.

            Наличие мелиоративной системы оказывает существенное влияние на перспективы использования земельных участков для строительства объектов коммерческого назначения, ввиду особого статуса мелиоративных систем, а также существенного завышения кадастровой стоимости земельных участков, на которых находятся мелиоративные системы и включения таких участков в перечень особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий субъекта Российской Федерации.

            Законодательство устанавливает следующие ограничения на перевод земельных участков сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий для размещения объектов коммерческого назначения:

• допускается перевод земельного участка сельскохозяйственного назначения в категорию земель «земли промышленности и иного специального назначения» для размещения промышленных объектов в случае, если кадастровая стоимость такого земельного участка не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу) (подп. 4 п. 1 ст. 7 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую»)
• особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (муниципальному округу, городскому округу), могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (п. 4 ст. 79 Земельного кодекса РФ).

            Например, в Московской области указанный перечень формируется путем включения в него земельных участков, в состав которых входят сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает средний уровень кадастровой стоимости по городскому округу более чем на 50 процентов. Использование указанных участков для других целей не допускается (п. 3 ст. 5 Закона Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области», п. 1 Порядка, утвержденного постановлением правительства Московской области от 17.10.2017 N 872/38).

• с 1 января 2027 года в Российской Федерации вступает в силу полный запрет на перевод в другую категорию особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, включенных в соответствующий перечень субъекта Российской Федерации (п. 3 ст. 2, п. 2 ст. 5  Федерального закона от 01.04.2025 N 52-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

            Указанные обстоятельства на практике является основанием для принятия органами власти решений об отказе в согласовании перевода сельскохозяйственных угодий в другую категорию, руководствуясь принципом «приоритета их использования для сельскохозяйственного производства».

            Таким образом, наличие мелиоративной системы является существенным препятствием для реализации проектов по строительству объектов коммерческого назначения. 

            Большинство мелиоративных систем были созданы на землях бывших колхозов десятки лет назад и в настоящее время фактически прекратили свое существование (разрушены), либо имеют настолько существенную степень износа, что делает их дальнейшее восстановление и использование технически невозможным или экономически нецелесообразным.

            Кроме того, большая часть мелиоративных систем являются бесхозяйными, то есть не имеют собственника, а также не учтены в качестве объектов недвижимости, что делает невозможным их списание в административном порядке (на основании решения собственника).

            В случае, если на Вашем земельном участке имеется мелиоративная система, которая фактически разрушена, либо имеют настолько существенную степень износа, что делает её дальнейшее восстановление и использование технически невозможным или экономически нецелесообразным, Центр готов оказать услуги по её списанию в судебном порядке и исключению земельного участка из перечня особо ценных сельскохозяйственных угодий.

            Реализация указанных мероприятий откроет перспективы развития земельного участка для последующего размещения на нём объектов коммерческого назначения.

            1) поиск документов и информации о мелиоративной системе в органах власти, архивных и иных специализированных учреждениях (правоустанавливающих, правоудостоверяющих документов, технической и проектной документации, инвентарных карточек учёта объектов основных средств и т.д.)

            2) подготовка пакета документов и представление интересов собственника земельного участка в арбитражном суде по вопросу установления факта, имеющего юридическое значение (факта отсутствия на земельном участке мелиоративных систем и оснований для отнесения участка к мелиорируемым)

            3) сопровождение исключения земельного участка из состава мелиорируемых земель и внесение соответствующих сведений в учетную документацию

            4) представление интересов собственника земельного участка в государственном бюджетном учреждении по кадастровой оценке субъекта Российской Федерации, по вопросу снижения кадастровой стоимости земельного участка и внесение соответствующих сведений в ЕГРН

            5) сопровождение исключения земельного участка из перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий на территории субъекта Российской Федерации.

            Заказчику предоставляется результаты работы в виде:

            1) решение суда об установлении факта отсутствия на земельном участке мелиоративных систем и оснований для отнесения участка к мелиорируемым

            2) выписка из ЕГРН, подтверждающая снижение кадастровой стоимости земельного участка

            3) решение уполномоченного органа власти субъекта Российской Федерации об исключении земельного участка из перечня особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.

            Срок реализации мероприятий по списанию мелиоративных систем и исключению земельных участков из перечня особо ценных сельскохозяйственных угодий, ориентировочно может составить 10 – 12 месяцев. 

            Срок и стоимость выполнения работ зависят от наличия либо отсутствия необходимости:

• рассмотрения дела об установлении факта отсутствия на земельном участке мелиоративных систем в судах нескольких инстанций
• подготовки отчета об оценке в целях снижения кадастровой стоимости земельного участка
• рассмотрения в суде спора с бюджетным учреждением по кадастровой оценке по вопросу о снижении кадастровой стоимости земельного участка.

• гарантию достижения необходимого результата
• выработку оптимальных для каждого конкретного случая решений
• прозрачную схему выполнения работ, позволяющую осуществлять необходимый контроль на всех стадиях
• комплексный и профессиональный подход по решению поставленной задачи
• соответствие результатов работы требования законодательства и условиям ТЗ